Quando si decide di avviare lavori in casa, che si tratti di una semplice tinteggiatura, di una ristrutturazione più ampia o di installazioni sul terrazzo, molti proprietari sottovalutano la complessità e le responsabilità legali che possono nascere. Non si tratta soltanto di prendersi cura del buon esito delle lavorazioni, ma anche di garantire condizioni di sicurezza, adeguarsi alle normative e affrontare possibili rischi sia civili che penali. Spesso, infatti, le conseguenze di una gestione superficiale dei lavori o della selezione di personale non adeguatamente qualificato possono ricadere pesantemente sul padrone di casa.
Responsabilità del proprietario senza un tecnico
In Italia la legge è molto chiara: quando i lavori vengono commissionati senza nominare un tecnico di riferimento – come può essere un ingegnere o un architetto – tutta la responsabilità delle attività svolte torna sul committente, ovvero il proprietario dell’immobile. Questo vale soprattutto nei casi in cui si affidano direttamente i lavori a un artigiano o a un’impresa, senza la presenza documentata di un professionista che segua la sicurezza e l’organizzazione del cantiere.
Le conseguenze legali possono essere gravi. Se, durante le lavorazioni, un operaio subisce un infortunio – per esempio una caduta, una ustione o un incidente elettrico – il padrone di casa può essere chiamato a rispondere sia civilmente che penalmente dei danni provocati, oltre al risarcimento economico. Questo principio, sancito anche da una recente sentenza della Corte di Cassazione, impone al committente l’onere di garantire che le condizioni siano sicure già prima dell’inizio dei lavori, eliminando i pericoli oggettivi, anche in assenza di documenti specifici come la valutazione dei rischi.
Quando serve davvero nominare un tecnico
Il ruolo del tecnico responsabile è fondamentale soprattutto nei lavori strutturali o quelli che comportano rischi per l’incolumità fisica. Il tecnico diventa il punto di riferimento per quanto riguarda sicurezza, modalità di esecuzione e osservanza delle norme. Senza questa figura, il committente non può “scaricare” le eventuali colpe ad altri ed è considerato l’unico responsabile delle condizioni in cui operano gli addetti ai lavori. In caso di infortunio a causa di negligenze, impianti non conformi o mancanza di dispositivi di protezione, la legge presume che il proprietario non abbia vigilato a sufficienza sulla tutela degli operatori.
Ecco alcune occasioni in cui la nomina di un tecnico è consigliata o necessaria:
- Ristrutturazioni complesse (abbattimento muri, rifacimento tetto, modifiche strutturali)
- Installazioni in quota o su terrazzi/appartamenti sopraelevati
- Modifica di impianti elettrici, idraulici o termici
- Interventi che comportano il rischio di cadute, incidenti o che coinvolgono più operatori
In presenza di queste attività, il progettista diventa il garante sia dal punto di vista civile che penale, assumendosi le relative responsabilità e anche gli obblighi di formare e sostenere gli operatori durante l’esecuzione del lavoro.
Rischi nascosti e vizi occulti nella manutenzione
Non tutte le responsabilità riguardano solo gli infortuni: spesso i pericoli possono essere legati anche a vizi occulti o problemi strutturali che si manifestano dopo la fine dei lavori. Tra i rischi più diffusi che possono emergere in una casa dopo lavori non corretti vi sono:
- Infiltrazioni d’acqua e umidità nei muri, causate da impermeabilizzazioni carenti o materiali difettosi. Queste situazioni possono portare a danni strutturali importanti e a spese improvvise considerevoli.
- Impianti elettrici non a norma: presenza di salvavita non funzionanti, cavi scoperti o impianti datati rappresentano rischi concreti di corto circuito o incendi domestici. La responsabilità della sicurezza ricade su chi ha commissionato i lavori quando, ad esempio, non si sono richieste le dovute certificazioni di conformità.
- Impianti idraulici difettosi o obsoleti che possono provocare allagamenti o perdite importanti, generando ulteriori rischi e obblighi di risarcimento nei confronti di terzi eventualmente danneggiati.
- Problemi strutturali nascosti: lesioni nei muri, cedimenti dei solai, crepe occultate durante i lavori sono elementi che, se ignorati o mal gestiti, possono dar luogo a responsabilità future nei confronti degli acquirenti dell’immobile o degli inquilini.
Sicurezza, permessi e obblighi condominiali
Un aspetto particolarmente delicato riguarda gli interventi su terrazzi e aree comuni. Agire senza aver richiesto i necessari permessi comunali oppure senza rispettare il regolamento condominiale può portare a pesanti sanzioni, cause civili e anche penali. Ogni opera che modifica l’aspetto esterno dell’edificio, la distribuzione degli spazi comuni o la sicurezza generale deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale e dagli enti preposti, pena l’illegittimità dell’intervento e l’obbligo di ripristino a proprie spese.
Inoltre, gli amministratori di condominio sono obbligati a verificare che ogni intervento sia svolto da ditte abilitate e che le norme sulla sicurezza sul lavoro vengano scrupolosamente rispettate. In caso di incidenti che coinvolgano lavoratori o residenti, anche gli amministratori possono essere ritenuti corresponsabili per negligenza. L’inosservanza delle regole può comportare l’obbligo al risarcimento per danni fisici e materiali causati da cadute, incendi, cortocircuiti o altri eventi riconducibili a una carente gestione della sicurezza.
Particolare attenzione va posta anche alla tutela della privacy – ad esempio, nelle installazioni di sistemi di videosorveglianza – per cui è richiesta una segnalazione adeguata e il rispetto delle finalità previste dalla legge.
Prevenire è meglio che gestire l’emergenza
Affidarsi a professionisti qualificati e pretendere sempre la regolarità amministrativa e tecnica degli interventi riduce sensibilmente il rischio di contenziosi. È indispensabile che ogni committente:
- Verifichi che le imprese incaricate siano iscritte agli appositi albi professionali
- Richieda tutte le certificazioni, soprattutto per impianti elettrici e idraulici
- Si accerti che l’intervento sia regolarmente autorizzato dal Comune e, se necessario, dall’assemblea condominiale
- Non trascuri la valutazione preventiva dei rischi per il lavoratore e per terzi
La conoscenza e il rispetto dei principi normativi garantiscono non solo la sicurezza degli ambienti e delle persone, ma rappresentano anche la migliore protezione contro imprevisti economici, penali e civili di non poco conto. In un settore complesso come quello delle costruzioni edili private, la diligenza del proprietario è l’unico vero scudo contro sorprese molto spiacevoli.
