Nel contesto delle pulizie delle scale condominiali, la legge italiana pone vincoli precisi che ogni condominio deve rispettare affinché questa attività si possa svolgere in modo legittimo e conforme alle normative vigenti. La gestione degli spazi comuni rappresenta infatti non solo una questione di ordine e igiene, ma anche di rispetto formale delle regole che disciplinano la convivenza tra i vari proprietari e inquilini.
Normativa di riferimento e vincoli per la pulizia delle scale
La disciplina delle pulizie condominiali trova fondamento principalmente nel Codice Civile, in particolare negli articoli 1117 e 1123, che individuano le scale come parti comuni dell’edificio, obbligando tutti i proprietari – indipendentemente dal piano in cui abitano – a contribuire alla loro manutenzione e pulizia. L’articolo 1117 stabilisce che le scale interne ed esterne rientrano tra le cose comuni mentre l’articolo 1123 regola la suddivisione delle spese in base all’uso e all’altezza dei piani occupati dai condomini.
Questi riferimenti legali fanno sì che nessun condòmino possa chiamarsi fuori dalle responsabilità connesse alla cura e all’igiene delle scale, anche se risiede al piano terra o ha un accesso autonomo alla strada. Tutti sono tenuti sia a partecipare economicamente sia a rispettare le modalità previste dal regolamento condominiale per le operazioni di pulizia.
La condizione imprescindibile: i requisiti previsti dalla legge
Il nodo pratico e giuridico maggiormente controverso riguarda però chi può materialmente svolgere la pulizia delle scale. Nonostante in molti condomini, soprattutto di piccole dimensioni, sia consuetudine affidare le pulizie a turno fra residenti o anche a uno dei condomini stessi, la legge italiana è assai chiara: non si può pulire le scale del condominio senza essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente.
Il riferimento normativo è la legge 82/1994, che disciplina le imprese di pulizie. Secondo questa legge, la pulizia delle scale condominiali può essere affidata solo a imprese specializzate e regolarmente iscritte agli appositi registri o albi provinciali.
Questo significa che:
- Non è consentito deliberare in assemblea la suddivisione a turno della pulizia tra i vari condomini.
- Non è ammesso stipulare contratti di appalto con soggetti sprovvisti dei requisiti legali, siano essi condomini o terzi non iscritti agli albi delle imprese di pulizia.
- Affidare le pulizie a un condòmino o a un soggetto non abilitato espone il condominio a sanzioni amministrative e all’impugnazione delle delibere assembleari per nullità, in quanto aventi oggetto illecito.
Inoltre, la Suprema Corte ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non ha il potere di deliberare la gestione delle pulizie a rotazione tra condòmini o tramite assegnazione a uno di essi: ogni decisione in tal senso sarà considerata nulla e priva di effetti legali.
Come suddividere le spese e stabilire le modalità operative
A livello operativo, la ripartizione delle spese di pulizia segue una regolamentazione precisa:
- Metà delle spese viene suddivisa in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
- L’altra metà viene calcolata in base all’altezza del piano occupato, quindi chi abita più in alto versa una quota maggiore rispetto a chi vive ai piani inferiori.
Le modalità, le frequenze e gli orari di pulizia vengono generalmente definiti e approvati dall’assemblea condominiale, che tuttavia deve limitarsi a selezionare una ditta qualificata e non può imporre l’autogestione da parte dei residenti. È compito dell’amministratore garantire che tutto avvenga secondo legge, richiedendo alla ditta di pulizie tutta la documentazione necessaria (iscrizione ai registri, DURC, polizze assicurative e rispetto delle normative sulla sicurezza), elementi centrali anche nella stesura del documento di valutazione dei rischi da interferenza in caso di appalto.
Implicazioni fiscali, sicurezza e aspetti pratici
Dal punto di vista fiscale, la pulizia delle scale da parte di un soggetto non autorizzato comporta problemi legati alla tracciabilità dei pagamenti e al regime IVA, con possibili sanzioni anche sul fronte tributario. Solo una ditta abilitata può infatti emettere fattura valida e consentire la deducibilità delle relative spese per il condominio.
Sul piano della sicurezza, l’amministratore ha la responsabilità di garantire che tutte le norme siano rispettate, sia nei confronti dei residenti che nei confronti dei lavoratori della ditta di pulizie. In caso di incidenti durante le operazioni di pulizia svolte da soggetti non regolarmente autorizzati, potrebbero sorgere gravi responsabilità civili e penali.
È bene ricordare che i singoli regolamenti di condominio possono dettagliare ulteriormente le modalità di pulizia, indicando i giorni preferiti, le aree da coprire e le specifiche tecniche dei detergenti da utilizzare, ma non possono derogare dai requisiti di legge stabiliti dalle normative nazionali.
In sintesi, la condizione essenziale per poter pulire legittimamente le scale del condominio è avere – o affidarsi a – un soggetto in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. Ogni diversa modalità di gestione non conforme espone a rischi giuridici, amministrativi e di sicurezza sia il condominio che i singoli condomini. La pulizia delle scale deve quindi essere affrontata con serietà, competenza ed estrema attenzione al rispetto delle leggi che tutelano non solo il decoro e l’igiene degli spazi comuni, ma anche i diritti dei residenti e dei lavoratori coinvolti.
